CONSIDERACIONES FISCALES DE MIAMI

INFORMACIÓN GENERAL DE LA FISCALIDAD EN LA COMPRA Y VENTA DE PROPIEDADES DE INVERSION EN LOS ESTADOS UNIDOS POR ESPAÑOLES

NOTA: este documento es una guía general para la compra y venta de bienes inmuebles en los Estados Unidos por Inversores Españoles. Antes de realizar la compra y la venta deberá consultar con un abogado especialista en bienes inmuebles, y con un Asesor Fiscal (CPA).

 

Este informe tiene por objeto exponer algunos de los asuntos legales e impositivos más importantes para inversionistas extranjeros en los Estados Unidos. El término “inversionista extranjero” se emplea para designar a un comprador, propietario o vendedor de bienes inmuebles en los Estados Unidos, que no es ciudadano estadounidense, ni residente legal en los Estados Unidos a efectos de los impuestos sobre ingresos, patrimonio y donaciones de los Estados Unidos.

 

IMPUESTOS

Compra a título individual: Residente o no Residente en los Estados Unidos

El número de días que el inversor pasa al año en los Estados Unidos tiene un impacto significativo sobre las consecuencias relacionadas con los impuestos sobre la renta de su inversión en la propiedad inmueble en los EE.UU. La residencia para fines de impuestos es diferente que para fines de inmigración (el tipo de visado que la persona extranjera tiene). A los residentes se les cobran impuestos igual que a los ciudadanos de los Estados Unidos sobre sus ingresos provenientes de cualquier parte del mundo y están sujetos a requisitos rigurosos de suministrar información, mientras que los no residentes por lo general están sujetos a los impuestos sobre la renta sólo en cuanto a los ingresos de fuentes en los Estados Unidos y disfrutan de ciertas exclusiones de los impuestos sobre la renta en sus intereses en sus cuentas bancarias. Cuando un inversionista extranjero cambia de condición de no residente a residente de los Estados Unidos para fines de impuestos sobre la renta, no sólo sus ingresos provenientes de cualquier parte del mundo quedan sujetos a los impuestos de los Estados Unidos, sino que entonces debe de cumplir con numerosos requisitos de suministro de informes.

Las plusvalías para individuales, residentes y no residentes, están gravadas al 15% si la venta se realiza después de 1 año (Long Term Capital Term), y a tipo nominal si es menos de un año.

Residentes son:

  • Admitidos legalmente como residentes con “Green Card”
  • Físicamente presentes en los EE.UU. por 183 días o más durante el año calendario, independientemente de su condición de inmigración
  • Han estado residiendo en los Estados Unidos una media de más de 183 días de media los tres últimos años.

 

Corporaciones:

La Corporación C tiene ventajas e inconvenientes: la principal ventaja es que se pueden capitalizar anualmente los gastos de los impuestos, los intereses financieros y los costes de mantenimiento de la sociedad. Como inconvenientes, no se puede aplicar el tipo más favorable del 15% de las ganancias a largo plazo del capital que está reservado a individuos y corporaciones LLC y LLP, y que los tramos de tributación serán del 28% para los primeros $100,000 de ganancias y el 38% en exceso de $100,000.

Otro inconveniente de las corporaciones C es que en el caso de la venta de la propiedad la sociedad pagaría impuestos y también los socios pagarían por sus dividendos (se paga dos veces). En las Corporaciones S sólo se pagaría una vez, pero no tiene una protección de responsabilidad civil tan elevada como la LLC, que proporciona la máxima flexibilidad, máximos ahorros y la ventaja de que la tributación recae a sus socios de forma particular a tipos ordinarios, beneficiándose del 15% de tributación en los LTCP si la venta se realiza después de 1 año de la adquisición

 

TRIBUTACION POR INGRESOS DE ALQUILER

Tanto los ingresos de alquiler de bienes inmuebles ubicados en los EE.UU. como la ganancia obtenida de la venta de dichos bienes inmuebles siempre constituirán ingresos provenientes de los Estados Unidos independientemente de la condición del inversionista extranjero y de que los Estados Unidos tenga o no un tratado de impuestos con el país en el que el inversionista extranjero reside.

 

El método por el cual se cobrará el impuesto de arrendamiento depende de si la persona extranjera se considera que “se dedica al comercio o negocio en los Estados Unidos”. La propiedad de bienes inmuebles no se considera “un comercio o negocio” en los Estados Unidos si simplemente consiste en una actividad pasiva, tal como un alquiler neto en el que el arrendatario paga un alquiler, así como todos los impuestos, gastos de operación, reparaciones, intereses del capital de hipotecas existentes y el seguro en relación con la propiedad. Dichos ingresos de arrendamiento pasivo están sujetos a un impuesto de retención fijo de un treinta por ciento (30%) (a menos que se reduzca mediante el tratado de impuestos sobre la renta correspondiente), el cual se aplica a los ingresos brutos en vez de el “alquiler neto” recibido. Por lo tanto, los impuestos sobre bienes raices, gastos de operación, alquiler básico, reparaciones, intereses y capital de cualquier hipoteca existente, y las primas de seguros pagadas por el arrendatario en nombre del propietario arrendador extranjero deben incluirse en los ingresos brutos que están sujetos al treinta por ciento (30%) del impuesto de retención.

 

Si por el contrario, el inversionista extranjero se dedica a “un comercio o negocio en los Estados Unidos”, tal como el desarrollo, administración y operación de un centro comercial importante, los ingresos de arrendamiento no estarán sujetos a la retención y se cobrarán a las tarifas progresivas ordinarias. Los gastos tales como intereses de hipoteca, impuestos sobre bienes inmuebles, mantenimiento, reparaciones y depreciación (“recuperación de costo acelerada”) pueden entonces deducirse al determinar los ingresos netos gravables. La única manera de en que estos gastos puedan deducirse es que el inversionista extranjero presente en plazo una declaración de impuestos sobre la renta (formulario 1040 NR del Servicio de Rentas Internas –IRS- para individuos extranjeros no residentes y el formulario 1120F del IRS para corporaciones extranjeras.

 

Los individuos extranjeros y las corporaciones extranjeras pueden elegir que se graven sus ingresos de arrendamiento pasivo como si dichos ingresos estuvieran efectivamente relacionados con el comercio y negocio en los Estados Unidos. Una vez que se haga efectiva dicha elección adjuntando una certificación a una declaración de impuestos sobre la renta a tiempo, no hay obligación de retener los impuestos, incluso en el alquiler neto. Una vez hecha, la elección no podrá revocarse sin el consentimiento del IRS.

 

 

LEY DE IMPUESTOS DE INVERSIONES EXTRANJERAS EN BIENES INMUEBLES DE 1980 (FOREIGN INVESTMENT REAL PROPERTY TAX ACT, FIRPTA), Y LA VENTA DE BIENES INMUEBLES.

 

Cada transacción de bienes inmuebles por no residentes en los Estados Unidos está regulada por los requisitos de retención del FIRPTA, incluyendo la ejecución de hipotecas de bienes que son propiedad de extranjeros no residentes y de corporaciones extranjeras. Las disposiciones de retención de la FIRPTA crean la presunción de que cada vendedor es una persona extranjera sujeta a retención, a menos de que se provea prueba de lo contrario al comprador. Cualquier comprador de un interés en bienes inmuebles o cualquiera a quien se le requiera retener impuestos debe cumplimentar los formularios 8288 y 8288-A del IRS e informar y transmitir el monto retenido.

 

La FIRPTA requiere que la persona a quien se le hace la transferencia (el comprador) de un interés en una propiedad inmueble en los Estados Unidos hecha por un vendedor extranjero retenga un 10% del “monto total realizado”, lo cual se define como el precio total de venta o del contrato, a menos que una de varias excepciones sea aplicable. Algunas de esas excepciones incluyen: (1) si el comprador va a usar la propiedad inmueble como una residencia y el precio de compra no es mayor de $300,000, (2) si el que transfiere (el vendedor) obtiene una declaración jurada del IRS de que está exento de los impuestos o tiene derecho a un monto de retención reducido, o ha provisto una garantía adecuada para el pago de los impuestos, o ha hecho arreglos con el IRS para pagar los impuestos, y (3) si el vendedor proporciona una declaración jurada no extranjera certificando que no es una persona extranjera. El comprador es directamente responsable de retener los impuestos.

 

Existen dos conceptos confusos comunes con respecto a FIRPTA que deben aclararse. Primero, el sólo hecho de que se haya realizado la retención del inversionista extranjero o que la transacción estuviera exenta de retención no significa que el inversionista extranjero haya satisfecho su responsabilidad en relación con los impuestos sobre la renta con respecto a la venta. Muy por el contrario, la venta de un interés en una propiedad inmueble en los Estados Unidos por un inversionista extranjero es un evento gravable que requiere la radicación de una declaración de impuestos sobre la renta al final de año. El monto de los impuestos retenidos puede ser insuficiente para pagar su responsabilidad real con respecto a los impuestos sobre la renta, o debido a que evitó pagar la retención, todavía tiene que pagar impuestos sobre la renta con respecto a cualquier cantidad neta recibida en la venta de la propiedad.

 

Segundo concepto: a fin de calificar para la exención de retención por “el uso residencial por debajo de $300,000” de la FIRPTA en el momento de la venta, el comprador (o cualquier miembro de su familia inmediata), debe tener planes definitivos de residir en la propiedad por lo menos el 50% del número de días en que la propiedad va a usarse durante cada uno de los periodos de doce meses posteriores a la fecha de la venta. Siempre y cuando se satisfaga este requisito, la propiedad no necesita ser la residencia primaria o principal del comprador.

 

FINANCIACION

En Miami existen muchos bancos nacionales y locales con mucha experiencia en préstamos a residentes y no residentes.

Residentes: Para otorgar el préstamo hipotecario en los Estados Unidos a se utilizan simultáneamente tres variables:

  • Valor de la propiedad (appraisal) como garantía colateral
  • Capacidad de cumplimiento de repago de la deuda (sueldo, ingresos de la sociedad si es una compañía, estudio de viabilidad del proyecto, etc.)
  • Puntuación FICO: es un puntaje variable asignado a las personas individuales en función de sus hábitos de pago de sus deudas: si los pagos de las obligaciones son pagadas en 30 días o más, si tiene mensualidades que no paga y cuantas líneas de crédito tiene y cómo cumple con los pagos. Este puntaje tiene un rango de 550 a 930. Cuanto más elevado es más rápida será la aprobación del préstamo y menores sus intereses.

En los años del “boom” inmobiliario (2000-2005), los bancos e instituciones hipotecarias fueron muy flexibles con las condiciones de aprobación de los préstamos, ofreciendo créditos de amortización negativa (se paga un interés muy bajo y la diferencia se traslada al principal de la de deuda), en lo que está el origen de la crisis hipotecaria norteamericana. En la actualidad los bancos requieren mayores garantías personales, prestan menos dinero (antes ofrecían hasta el 100% y ahora están estableciendo los límites en el 70%), y la puntuación FICO ha subido hasta un mínimo de 700 para la mayoría de los préstamos.

 

No-residentes: Se denominan “Nacional Foreign Loans”. Ya que no se puede probar la base de sus ingresos según los criterios de Estados Unidos (salarios, balances de las empresas y puntuación FICO), la valoración del activo inmueble como garantía hipotecaria, junto con documentación aportada de los bancos del país de origen es la base de la tramitación y aprobación del préstamo. Así, los bancos y instituciones crediticias solicitan el historial y saldo en su país de las distintas cuentas y también suelen pedir garantías personales especialmente en el momento presente.

 

En los Estados Unidos los préstamos por bancos están regulados por la FHA (Federal Housing Administration) con unos criterios determinados y conocidos. Sin embargo, y a diferencia de España existe la figura de instituciones crediticias no bancarias que otorgan la mayoría de préstamos, y con unas condiciones más flexibles.

 

Otra figura que hay que conocer es la del “mortgage broker” o corredor de hipotecas que trabaja con sus clientes negociando con sus clientes las mejores condiciones. Su remuneración es una comisión que se la pagan los que originan los préstamos, bancos o instituciones crediticias.

 

Bancos Españoles en Miami: Están presentes los bancos y cajas de ahorro de mayor actividad en España excepto La Caixa. Para poder operar en el mercado local otorgando hipotecas necesitan de una licencia particular que normalmente la consiguen con la adquisición de bancos locales. En este momento están otorgando hipotecas a españoles el Banco de Sabadell, Bancaja y la CAM.

 

REPATRIACIACION DE BENEFICIOS

Una vez que las plusvalías por enajenación y por la actividad de gestión en rentabilidad tienen sus impuestos satisfechos al IRS (Internal Revenue Service), equivalente al Ministerio de Hacienda de España, los fondos pueden ser transferidos a España. Como se explica más arriba existe una retención del IRS del 10% para los no residentes en los Estados Unidos que la tiene que realizar el comprador, que se ajusta una vez realizada la declaración de impuestos.

Desde el año 1990, España y Estados Unidos tienen suscrito un “Tratado para evitar la Doble Imposición”. En virtud a este acuerdo, los impuestos pagados en los Estados Unidos no son nuevamente tributados en España.