LA ADQUISICION DE BIENES INMUEBLES EN LOS ESTADOS UNIDOS

La discusión es la compra a título individual, una sociedad extranjera o una sociedad de los Estados Unidos. Una planificación adecuada puede proporcionar un beneficio significativo al inversionista extranjero que adquiere propiedad inmueble en los Estados Unidos directa (individual) o indirectamente a través de una corporación extranjera (una que se ha incorporado en una jurisdicción fuera de los Estados Unidos) o una sociedad en los Estados Unidos.

La estructura más usada para que un extranjero invierta en Real Estate (Inmobiliario) es:

• Non Resident Alien. Ciudadano no Residente
• Foreign Corp. Sociedad no de Estados Unidos (Española o no Española)
• U.S. Corporation. Corporación de los Estados Unidos
• U.S. Partnership (LLC/LLP)
• Real Estate in the U.S. / Propiedad Inmobiliaria en los Estados Unidos

Algunas variaciones pueden ser de utilidad, habría que revisar caso a caso el objeto y naturaleza de la operación inmobiliaria.

1-) SI LA COMPRA ES A TÍTULO INDIVIDUAL, aparece la importante consideración de que los extranjeros no residentes están sujetos a reglas sobre impuestos de sucesión y donaciones distintas a las que se aplican a los ciudadanos y residentes de los Estados Unidos,

Antes de que el inversionista individual firme un contrato de compra de un bien inmueble, se debe considerar la forma del título de propiedad (propiedad de una sola persona, tenencia conjunta, posesión en común, tenencia conjunta con derecho de supervivencia y copropiedad de conyuges) a fin de aprovechar los posibles ahorros en impuestos de sucesión y donaciones.

Salvo que existiera un Tratado sobre impuestos de sucesión aplicable (España no lo tiene con los EE.UU, aunque si que tiene un Tratado para Evitar la Doble Imposición), un extranjero no residente que fallezca mientras posea el título de propiedad en su propio nombre o conjuntamente con otra persona, está sujeto a los impuestos de sucesión de los Estados Unidos, que disponen de sólo una exención de $60,000 para extranjeros no residentes, muy bajo comparado con los $1,500,000 para ciudadanos y residentes de los Estados Unidos, y la deducción conyugal existe sólo si el cónyuge es ciudadano de los Estados Unidos, o si la propiedad se transfiere a un “fideicomiso nacional cualificado”.

Por el contrario, los valores accionarios en una sociedad mercantil extranjera que sean propiedad de un extranjero no residente en el momento de su fallecimiento están exentas de los impuestos de sucesión de los Estados Unidos, y se considerarán como una propiedad localizada fuera de la jurisdicción de los tribunales de sucesión testamentaria de los Estados Unidos.

Las donaciones de bienes inmuebles en los Estados Unidos hechas por extranjeros no residentes se encuentran sujetas al impuesto de donaciones de los Estados Unidos, mientras que las donaciones de propiedad personal intangible, tales como valores accionarios de una sociedad mercantil extranjera, generalmente se hallan exentas del impuesto de donaciones de los Estados Unidos.

2-) SOCIEDADES EXTRANJERAS. Las Sociedades Extranjeras pueden ser españolas o no españolas y pueden comprar bienes inmuebles en los Estados Unidos, directamente o dentro de una sociedad de los Estados Unidos. Para una empresa española, la consideración de que pudiera ser parte de una sociedad extranjera (no de EE.UU., no de España), pudiera tener beneficios fiscales que debieran ser tratados por un experto en tributación y fiscalidad internacionales.

3-) SOCIEDADES DE ESTADOS UNIDOS. Son consideraciones muy importantes a la hora de seleccionar el tipo de estructura societaria en los Estados Unidos:

- La naturaleza, la estrategia económica de la sociedad y muy especialmente la distribución del cash flow

- Carácter del ingreso generado, si se trata de ingresos ordinarios (ordinary income) o ganancias de capital a largo plazo (long term capital gains LTCG)

- Las expectativas de distribución anuales: Los rendimientos generados se reparten entre los socios de forma anual, o por el contrario se incorporan a la sociedad. Para el primer caso sería más conveniente el establecimiento de un Partership: LLC (Limited Liability Company) o un LLP (Limited Liability Partnership). Si no se quiere hacer distribución, entonces en más conveniente el establecimiento de una Corporación con las siguientes consideraciones:

• Número de socios
• Capital aportado por cada socio
• Edad de los socios por la conveniencia de incorporar un seguro de vida si es una compra a título personal (para evitar el impacto del impuesto de sucesiones en los EE.UU.)
• Conveniencia o no para los socios de estar registrado como contribuyente en los Estados Unidos
• Datos de la explotación del inmueble:

Como vimos más arriba, se pueden utilizar Corporaciones C, Corporaciones S, sociedades LLC (Limited Liability Company) y sociedades LLP (Limited Liability Partnership. La elección se ajustará a las variables y criterios según la naturaleza y estrategía económica de la sociedad.

Así, generalmente la sociedad de elección para la compra de una propiedad por un extranjero es una LLC (Limited Liabilty Company), pero es absolutamente necesario discutir en profundidad caso a caso con un experto en planificación tributaria (C.P.E. Certified Public Account).

Las LLC no tienen un número determinado de socios, no requieren que ningún socio sea residente o ciudadano de los Estados Unidos. Tendrá un socio-director (managing partner) designado por los socios y que tendrá la responsabilidad de la gestión y administración. Este socio-director, a su vez, podrá ser un individuo o también una corporación en la que el resto de los socios pueden tener una participación.